Par Arthur Avranches - Devenir consultant indépendant

Intermédiaire incontournable d’une vente immobilière, la profession d’agent immobilier ou de consultant immobilier et les statuts qui y sont attachés sont particulièrement exigeants. Voici les éléments pour trouver un emploi dans l’immobilier et bien choisir SON statut.

Agent immobilier : une profession réglementée

Le statut d’agent immobilier, tel que défini par la récente loi ELAN, est bien distinct du statut de négociateur immobilier, qui dispose de contraintes moins importantes et permet donc un accès à la profession plus simple.

Comprendre le statut d’agent immobilier

Le statut d’agent immobilier est complexe et souvent méconnu. En effet, dans l’esprit collectif, l’intitulé « agent immobilier » représente tous les métiers de la négociation immobilière au sens large : négociateurs immobilier, conseillers immobiliers, vendeurs immobiliers, agents commerciaux, mandataires immobiliers. Bref, toutes les fonctions qui interviennent dans la réalisation d’une transaction immobilière.

Pourtant la réalité est plus compliquée, et la récente loi ELAN est venue très justement repréciser les choses : le statut d’agent immobilier est un statut à part entière, dont l’accès est réglementé, et qui offre des prérogatives particulières.

Le statut d’agent immobilier est consacré par une carte professionnelle dédiée, qui donne accès à cette profession.

L’obtention de cette carte, qui se fait auprès des CCI (chambres de commerce et d’industrie) territoriales, est soumise à certaines conditions notamment en termes de formation initiale (ou d’expérience professionnelle) et continue, et de probité. Elle a une durée de validité limitée dans le temps (3 années) et doit être renouvelée à chaque échéance.

Qui peut devenir agent immobilier ?

Les agents immobiliers doivent disposer de diplômes spécifiques : BTS « Professions immobilières », licence (Bac + 3) minimum dans le domaine juridique, économique ou commercial, ou un diplôme inscrit au RNCP de niveau II dans les mêmes domaines. Un diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat est aussi reconnnu.

Toutefois, une expérience professionnelle de 10 ans (ou 4 en tant que cadre) acquise au sein d’un «établissement titulaire de la carte professionnelle peut aussi permettre d’obtenir la carte professionnelle Transaction immobiilière).

En outre, les futurs agents immobiliers doivent fournir le bulletin numéro 2 du casier judiciaire, lequel doit bien entendu être vierge.

Enfin, ils doivent se doter de garanties financières, d’une assurance Responsabilité civile et bien entendu être inscrits au RCS.

L’agent immobilier : un véritable chef d’entreprise

L’agent immobilier est un chef d’entreprise à part entière. Cette entreprise peut être une agence immobilière « classique », ou une entreprise exerçant sans implantation commerciale physique.

En tant que chef d’entreprise, la rémunération de l’agent immobilier sera donc constituée par les résultats de son entreprise, en fonction de son chiffre d’affaires et des charges qui y sont attachées. La bonne gestion de son entreprise lui permettra de dégager des revenus plus confortables.

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Travailler dans l’immobilier sans le statut d’agent immobilier

Fort heureusement, l’accès aux professions immobilières peut se faire sans la réalisation des formalités et l’obtention des diplômes précités. Dans ce cas, le candidat à ces fonctions se fera par le biais d’un poste de négociateur immobilier ou de conseiller immobilier. Dans ce cas, plusieurs statuts sont possibles, du salarié classique à l’agent commercial indépendant, en passant par les mandataires immobiliers et le portage salarial.

Le négociateur immobilier salarié VRP

Le premier statut du négociateur immobilier est celui de salarié « VRP » au titre de la convention collective de l’immobilier. Il dispose d’un contrat de travail, le plus souvent en CDI, et recevra chaque mois une fiche de paye de son employeur. Ce dernier s’acquittera des charges sociales et patronales et paiera l’impôt (à la source) dû par le collaborateur.

Il fait partie d’une agence immobilière le plus souvent, et son employeur met à sa disposition tous les outils nécessaires à la réalisation de sa mission.

En outre, l’employeur lui remet une attestation lui permettant de démarcher ses clients dans le cadre de l’agence. Cette attestation est délivrée par la CCI.

La rémunération d’un négociateur immobilier sera constituée d’un fixe, mais surtout de commissions sur les ventes qu’il réalisera et qui permettra au collaborateur de bénéficier d’un salaire confortable. Des primes mensuelles ou annuelles peuvent venir compléter ces rémunérations en fonction de l’atteinte d’objectifs.

Aucun diplôme particulier n’est requis pour exercer la profession de négociateur immobilier salarié.

Le négociateur immobilier agent commercial

L’accès à la profession de négociateur immobilier peut se faire également de manière indépendante. En effet, les agences immobilières apprécient de disposer en leur sein de ce type de profil.

En tant qu’indépendant, l’agent commercial ne dispose pas de contrat de travail avec l’agence immobilière, avec laquelle il n’a aucun lien de subordination. Le négociateur immobilier indépendant est donc mandaté par une ou plusieurs agences pour réaliser sa mission.

Il ne dispose donc pas de contrat de travail, ni de salaire. Il sera rémunéré via un contrat de services, sur la base de factures qui seront remises à l’agence immobilière lors de la réalisation de ventes.

L’agent commercial, en tant qu’indépendant devra donc être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, le plus souvent en qualité d’autoentrepreneur. Il doit également s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux.

En parallèle, l’agent commercial devra déclarer et payer ses charges auprès des URSSAF, ainsi que la TVA, dès lors que son chiffre d’affaires le justifie.

Enfin, en cas de rupture du contrat commercial avec l’agence, à l’initiative de celle-ci, l’agent commercial pourra percevoir une indemnité de fin de contrat, dont le montant peut atteindre 2 années de commissions perçues.

Au-delà de l’indépendance que procure ce statut, l’intérêt majeur de ce statut réside dans le montant nettement plus élevé des commissions perçues par l’agent commercial. En effet, celles-ci sont souvent bien supérieures de celles perçues par le négociateur salarié.

Attention toutefois, l’agent commercial ne doit pas oublier qu’il lui restera des charges à payer aux URSSAF ou à l’état (TVA). D’autre part, en qualité d’indépendant, l’agent commercial ne bénéficiera pas d’indemnités de chômage.

🔍 Aller plus loin : Devenir négociateur immobilier

Le mandataire immobilier

Un statut se rapproche de l’agent commercial : celui du mandataire immobilier. Cette nouvelle fonction est apparue il y a quelques années, et s’apparente à une forme « d’ubérisation » de la profession de négociateur immobilier. Le principe est le suivant : le mandataire est un indépendant et doit donc se déclarer en tant qu’autoentrepreneur (la plupart du temps) auprès du Registre du Commerce et des sociétés. Il signe un contrat avec une société de mandataires immobiliers qui mettra à sa disposition des outils pour faire son métier : accès aux portails immobiliers, formations, outils commerciaux, ….

Cette mise à disposition se fera toutefois moyennant une cotisation mensuelle payée par le mandataire immobilier, de l’ordre de 300€ par mois selon les réseaux.

Grâce à cela, le mandataire pour démarcher des particuliers pour réaliser des transactions immobilières. Il percevra en conséquence des commissions, dont il reversera une partie à la société à laquelle il est rattaché. Il devra en outre payer ses charges et sa TVA le cas échéant aux organismes dédiés.

La principale difficulté de ce type de statut est qu’il n’existe aucune structure physique commerciale, ni aucune équipe autour du mandataire pour créer des échanges et des dynamiques. Il faut donc se motiver seul et apprendre son métier et ses nombreux cas particuliers, seul.

C’est toutefois une manière assez simple de découvrir le métier de la transaction immobilière sans pression, avant d’envisager de rejoindre une agence immobilière bien implantée.

En outre, aucun droit au chômage en cas d’arrêt de son activité, comme tout indépendant.

Le conseiller immobilier en portage salarial

Une dernière solution s’ouvre dans le secteur immobilier avec l’apparition de sociétés de portage salarial.

Le principe du portage salarial immobilier est simple : un négociateur immobilier signe un contrat de travail avec une société de portage salarial, qui le rémunère via des salaires et des fiches de paye (donnant notamment droit au chômage en cas d’arrêt de la prestation), comme tout salarié.

Cette même société signe un contrat de prestations avec l’agence immobilière qui n’est donc pas liée au négociateur par un contrat de travail. Une lettre de mission est toutefois signée entre le négociateur et l’agence pour cadrer la mission.

Une manière d’allier les avantages de chaque statut sans en subir les inconvénients, tant d’un point de vue de l’agence immobilière que du négociateur immobilier.

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Article rédigé le 11 Jan 2019

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