Autonome, qualifié et expérimenté, le négociateur immobilier est un acteur essentiel parmi les professions immobilières. Pour pallier la fragilité de sa situation en tant qu’indépendant, il peut compter sur le portage salarial immobilier ; une nouvelle forme de travail, dotée de nombreux avantages, et parfaitement adaptée à ses besoins.

Profil du négociateur immobilier

Avec un parc de logements estimé à plus de 35 millions, le secteur immobilier français est un marché particulièrement porteur. Acteur incontournable des métiers de l’immobilier, le négociateur est au coeur de l’action.

Doté d’un profil commercial, de connaissances juridiques et d’un sens du contact aigu, le négociateur immobilier assure la transaction des biens immobiliers, de leur prospection jusqu’à leur vente ou leur location. Pour assurer ses missions à bien, il est ainsi préférable qu’il ait une expérience professionnelle solide.

Payé à la commission sur les transactions, ce conseiller immobilier peut espérer toucher environ 4 500 € brut par mois, en fonction de son niveau de motivation, de la qualité de son réseau et de ses talents pour dénicher et vendre les biens les plus intéressants du marché.

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Quelle est la formation du négociateur immobilier ?

Existe-t-il des formations spécifiques qu’il convient de suivre pour devenir négociateur immobilier ? La question mérite d’être posée, d’autant que les aspirants négociateurs se montrent de plus en plus nombreux.

En y regardant de plus près, les profils rencontrés brillent surtout par la variété de leur parcours. Voici quelques exemples de formations qui permettent d’accéder à ce type d’activité :

  • Le BTS Professions immobilières : la formation la plus courante, réalisée sur deux ans, durant laquelle les étudiants découvrent les nombreuses facettes du monde de l’immobilier, dont la prospection de biens et la négociation.
  • L’ école de commerce : dans ce type de formation, l’accent est évidemment mis sur l’aspect commercial, central dans cette profession, mais pas uniquement.
  • Le DUT Carrières juridiques ou la L2 en Droit : une formation qui permet d’acquérir des bases solides sur la dimension réglementaire et juridique du secteur immobilier, et qui peut se poursuivre par une licence professionnelle Métiers de l’Immobilier.
  • Le DEUST Professions Immobilières : d’une durée de deux ans, ce diplôme universitaire spécialisé s’attarde sur la gestion, la négociation et l’administration des biens.
  • Notons qu’il est aussi possible de suivre une formation qualifiante à distance. Une solution permettant d’acquérir les compétences indispensables à l’exercice de la négociation immobilière, sans avoir besoin de louer une chambre d’étudiant ou de multiplier les trajets pour suivre des cours dans les grandes villes.

La plupart des formateurs sont dotés d’un niveau d’expérience au moins équivalent à Bac +2, même s’il n’est pas rare de croiser des profils issus de cursus plus long (Bac +4/5)

On note aussi l’existence de professionnels, souvent plus âgés que la moyenne, qui se sont formés sur le tard, parfois en débarquant dans le secteur de l’immobilier un peu par hasard ou après une reconversion. Ce type de profils atypiques, qui peut obtenir un diplôme dans le cadre d’une VAE (Validation des Acquis de l’Expérience) demeure toutefois plutôt rare. En règle générale, la plupart des professionnels qui se lancent de nos jours dans le secteur de la négociation immobilière commencent en effet leur carrière après quelques années d’études dans le domaine, réalisées en école ou à l’université.

Travail du négociateur immobilier indépendant

Cet expert immobilier se présente comme un intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs d’un bien.

Sa mission consiste donc à mettre en relation les vendeurs ou propriétaires de biens immobiliers avec les potentiels acquéreurs ou locataires, en gérant la phase de négociation.

Dans le cadre d’une gestion locative, le négociateur immobilier indépendant est également amené à assurer la visite des biens, l’établissement des baux et la délivrance des quittances de loyer.

Plus globalement, il assure également :

  • Un suivi des dossiers, en répondant aux interrogations et aux problèmes de ses clients
  • Un accompagnement de ses clients dans leurs recherches et/ou dans la gestion de leurs biens

Devenir négociateur immobilier indépendant : les conditions

L’exercice d’une activité de négociateur immobilier nécessite la détention de deux documents :

Le CERFA 15315*01 à remplir par l’agence (avec le statut salarié) afin de pouvoir réaliser la demande d’habilitation au sein de la CCI de la région concernée (il sera nécessaire de renvoyer l’attestation de collaborateur une fois reçue) ou l’attestation de collaborateur en cas de possession. Sur cette dernière le statut de salarié doit bien être précisé.

La carte professionnelle de l’agence immobilière

Pour pouvoir exercer en toute légalité, le consultant immobilier doit par ailleurs exercer sous un statut juridique :

  • Mandataire salarié dans une agence immobilière
  • Mandataire immobilier VRP exclusif (ou non)
  • Agent immobilier indépendant

Les statuts possibles pour le négociateur immobilier

Traditionnellement, le terme d’agent commercial fait référence aux négociateurs immobiliers exerçant en totale indépendance, en opposition aux négociateurs salariés VRP et non VRP. Plusieurs statuts juridiques permettent de devenir négociateur immobilier indépendant. Tous ne présentent pas les mêmes avantages et inconvénients.

L’entreprise individuelle, l’EIRL et le régime micro-entrepreneur

Le négociateur immobilier indépendant peut tout d’abord créer une entreprise individuelle. Une solution assez populaire qui ne manque effectivement pas d’atouts : grâce à cette structure qui se distingue par des formalités simplifiées, l’agent commercial peut se concentrer sur le développement de son activité.

Pour mettre son capital personnel à l’abri des créanciers (l’entreprise individuelle étant dénuée de personnalité morale, il n’existe pas de distinction entre les patrimoines personnels et professionnels), il lui est possible de recourir à l’option EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée).

Autre possibilité : opter pour le régime micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur), réputé pour ses formalités très allégées, mais aussi pour son principe de plafonnement du chiffre d’affaires annuel, l’impossibilité de déduire ses frais professionnels et pour le peu de protection sociale qu’il confère au professionnel. En résumé : un statut idéal pour tester son activité, mais qui peut rapidement atteindre ses limites.

La société unipersonnelle : SASU et EURL

Cas plus rare, la société unipersonnelle peut également servir à héberger l’activité du négociateur immobilier. Celle-ci peut prendre la forme de l’EURL ou de la SASU. Respectivement dérivées de la SARL et de la SAS, ces deux formes juridiques posent une distinction nette entre le patrimoine personnel et le patrimoine dédié à l’activité professionnelle.

Ces deux statuts se distinguent principalement sur le plan du formalisme (plus important en EURL), du niveau sécurité accordée au négociateur (le dirigeant de la SASU est assimilé salarié et dépend donc du régime général de la sécurité sociale) et des modalités de rémunération (en SASU, les charges sur les dividendes sont plus réduites). Dans un cas comme dans l’autre, la plus grande rigueur est de mise face à des statuts assez complexes à gérer au quotidien.

Dernier point important : pour pouvoir ouvrir une SASU ou une EURL, le négociateur doit détenir une carte T professionnelle, ce qui n’est pas nécessaire dans le cas de l’EI, l’EIRL ou du régime micro-entrepreneur.

Indépendamment du statut juridique choisi, le négociateur immobilier indépendant doit demander son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux, avant de commencer son activité. Après cette formalité, il se voit attribuer un numéro d’immatriculation qu’il a alors obligation de faire apparaître sur ses documents professionnels.

Choisir le portage salarial pour devenir négociateur immobilier

Le portage salarial constitue une voie alternative au salariat, rare dans le secteur immobilier, et aux différents statuts pour devenir négociateur immobilier à son compte, contraignants ou peu sécurisés. Facile d’accès, le portage salarial permet au négociateur de développer son activité sans perdre de temps à gérer ses obligations administratives et comptables.

Titulaire d’un contrat de travail, il bénéficie des mêmes avantages que les salariés en matière de protection sociale :

  • Remboursement de soins
  • Prévoyance santé
  • Assurance retraite
  • Cotisations chômage
  • Congés payés
  • Arrêts maladie
  • Mutuelle d’entreprise
  • Responsabilité civile professionnelle

Autonome, le négociateur immobilier porté peut librement :

  • Choisir les agences immobilières avec lesquelles il souhaite travailler
  • Négocier le montant de ses commissions, qu’il perçoit ensuite sous forme de salaires, en plus du remboursement de ses frais professionnels.

Après plusieurs années en portage salarial, libre au courtier immobilier qui le souhaite de prendre sa totale indépendance en se mettant à son compte ou en créant sa propre agence !

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Notre réseau immobilier au service du négociateur

C’est bien connu : appartenir à un réseau à la fois solide et cohérent est une véritable force, notamment dans un domaine aussi concurrentiel que celui de l’immobilier. Articulé autour de différents pôles d’expertise sectoriels, le réseau Cadres en Mission rassemble des centaines de consultants, formateurs et managers issus de tous horizons.

Parmi ces professionnels, on retrouve bien évidemment des agents, des mandataires et des négociateurs indépendants, dont des profils très expérimentés, reconnus et appréciés dans un secteur où il s’avère inconcevable de travailler de manière isolée. Une véritable chance pour le négociateur débutant qui peut alors trouver matière à apprendre, progresser dans ses pratiques et dénicher les biens ou les clients qu’il recherche, parfois par le biais d’un simple coup de fil !

Les techniques de vente du négociateur immobilier

L’une des caractéristiques principales d’un excellent négociateur immobilier tient en sa capacité à utiliser les techniques de vente à bon escient pour parvenir à ses fins, c’est-à-dire donner satisfaction à son client en négociant son bien à un prix vraiment intéressant. Pour cela, il peut être amené à utiliser l’une des techniques suivantes :

  • Insister sur les inconvénients/avantages du bien,
  • Comparer le bien avec des offres équivalentes,
  • Vérifier l’évolution du prix d’une annonce immobilière,
  • Utiliser la technique de la « porte-au-nez » pour pousser un client vers un bien plutôt qu’un autre,
  • Construire son argumentaire de vente avec la méthode CAB ou la méthode SIMAC,
  • Orienter les choix de son interlocuteur en utilisant des formulations spécifiques,
  • Analyser les motivations profondes de son client avec la méthode SONCAS,
  • Pratiquer l’écoute active et reformuler les propos de son interlocuteur,
  • Jouer sur l’urgence de la situation pour pousser à l’action,
  • Faire du story-telling pour capter l’attention et séduire…

Les méthodes sont nombreuses et peuvent parfois s’avérer relativement contestables sur le plan éthique. Reste au négociateur de décider où il souhaite placer le curseur pour réaliser ses missions !

FAQ « Négociateur immobilier en portage salarial »

#1 À quelles charges sociales est assujetti le négociateur immobilier ?

Comme tout travailleur indépendant, le négociateur doit régler un certain nombre de cotisations sociales afin de participer au financement de la sécurité sociale et bénéficier de ses remboursements de soins, indemnités en cas d’arrêt maladie… Voici une liste non exhaustive de cotisations qui le concerne : indemnités journalières, maladie-maternité, invalidité-décès, retraite de base et complémentaire, allocations familiales, contribution à la formation professionnelle, CSG et CRDS…

Le chiffre d’affaires du négociateur en portage salarial est quant à lui sujet à divers prélèvements. Mais contrairement au travailleur indépendant, il cotise à l’assurance chômage !

#2 Pourquoi confier la gestion administrative de son activité ?

L’une des principales raisons qui freinent tant de porteurs de projets à se lancer est le nombre important d’obligations administratives et comptables auxquelles ils devront faire face au quotidien. Des formalités qui dépendent évidemment du statut adopté : rédaction des statuts (en cas de création de société unipersonnelle), enregistrement de l’activité, déclaration des revenus et paiement des cotisations, création d’un compte bancaire dédié à l’activité, tenue et dépôt des comptes annuels, facturations et éventuelles relances… Si le régime micro-entrepreneur simplifie cette gestion administrative, il ne la gomme pas complètement pour autant !

En portage salarial, la seule formalité qui incombe au négociateur immobilier est la demande de facturation et la rédaction d’un compte-rendu d’activité mensuel, le reste étant pris en charge par la société de portage !

#3 Quelle différence entre agent et négociateur immobilier ?

Salarié ou indépendant, le négociateur est mandaté par une ou plusieurs agences pour agir en leur nom. Il est notamment chargé de prospecter des biens dans une zone géographique précise, les estimer, réaliser des visites, rechercher des biens et bien sûr, mener des négociations.

L’agent immobilier est titulaire d’une carte professionnelle de transaction (carte T), ce qui n’est pas le cas du négociateur qui peut toutefois profiter de la carte professionnelle de l’agence immobilière avec laquelle il collabore pour mener à bien ses missions.

#4 Faut-il continuer à se former une fois en activité ?

Comme chacun le sait, le secteur de l’immobilier évolue rapidement, ce qui doit naturellement pousser le négociateur à remettre régulièrement à jour ses connaissances pour rester dans la course, quelles que soient ses compétences. Pour gagner du temps ou s’il ne souhaite pas se former par ses propres moyens, le négociateur immobilier peut avoir recours à de la formation professionnelle.

Chez Cadres en Mission, les négociateurs peuvent quant à eux profiter de parcours de formation destinés à peaufiner leurs techniques commerciales ou en acquérir de nouvelles afin de gagner en efficacité.

#5 Est-il nécessaire de souscrire une assurance professionnelle ?

Depuis octobre 2015, les agents commerciaux ou négociateurs immobiliers indépendants sont dans l’obligation de contracter une assurance RC professionnelle dans le cadre de leur activité. Cette souscription n’est pas requise dans le cas des négociateurs en portage salarial, qui peuvent déjà profiter de l’assurance RC professionnelle de leur société de portage salarial.

#6 Peut-on demander le remboursement de ses frais kilométriques ?

Le négociateur immobilier doit souvent se déplacer pour visiter et estimer des biens, devant ainsi faire face à des frais professionnels loin d’être négligeables. Il lui est donc vivement conseillé d’inclure la prise en charge de ses frais professionnels au moment de négocier les modalités de ses missions avec ses clients.